Se stai leggendo questo articolo con ogni probabilità non è un caso, ma sei interessato a capire quali sono (ad oggi) i contenuti del recente D.L. n. 69/2024, anche detto “Salva Casa“.
Il mio obiettivo non è farti l’ennesima sintesi del Decreto, online ne trovi a decine, ma condividere con te il mio punto di vista da tecnico che ormai, come avrai modo anche di leggere se fai scorrere le mie recensioni qui e sul portale Houzz, ha una discreta esperienza in sanatorie anche con un buon grado di complessità.
Inizio con il dire che avrei di ampiamente preferito una riforma integrale (che giace in bozza da anni) del Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380/2001), la “bibbia” di ogni tecnico, perché pone i limiti normativi con i quali impostiamo i nostri progetti.
Non solo…infatti il T.U. ci consente anche di “categorizzare” le problematiche che ci si presentano (tra cui abusi, difformità o variazioni del realizzato rispetto al progetto), trovando le ragioni tecnico-normative che sostengono, se ciò è possibile, la sanatoria di quello che non va.
Avrai notato l’uso del grassetto, dovuto non solo al fatto che non tutto si può sanare, ma anche al fatto che il nostro T.U. ha diverse “zone grigie” poco chiare, che portano spesso anche all’instaurarsi di contenziosi, che costringono la Giustizia a doversi costantemente esprimere con Sentenze la cui lettura aiuta a fare faticosamente luce su queste zone d’ombra, ma senza risolvere alla radice il problema (cosa che farebbe una bella e chiara revisione della normativa).
In quest’ottica il DL Salva Casa non è certamente efficiente come la tanto attesa riscrittura del Testo Unico, ma vi ha apportato alcune modifiche, delle quali hai certamente sentito parlare e che ora commentiamo.
Partiamo con i pezzi forti iniziando con il nuovo art. 36bis.
Se tornerai a leggere questo articolo, lo vedrai via via aggiornato con commenti agli altri articoli nei prossimi giorni.
Art. 36bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità
Riguarda l’accertamento di conformità (la cui conseguenza è, in pratica, la sanatoria) di interventi edilizi fatti in parziale difformità rispetto a quanto previsto dal Permesso di Costruire o dalla SCIA, che si possono regolarizzare con Permesso di Costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria.
In pratica con questo articolo si istituisce un regime speciale, dedicato ad abusi minori, intesi come tutti quegli abusi che esulano dall’assenza di titolo edilizio, dalla totale difformità dell’edificio dallo stesso o dalle variazioni essenziali. Non si tratta di un condono e nemmeno di un modo per evitare la grossa problematica della doppia conformità.
Cosa cambia? Serve?
La principale problematica che noi tecnici riscontriamo solitamente è la costruzione di volumi maggiorati rispetto all’autorizzazione rilasciata. Diciamolo subito: l’art. 36bis non risolve questa problematica.
Il fatto che vada comunque fatta la verifica della normativa urbanistica all’attualità, che nel 99,99% dei casi è più restrittiva rispetto al passato (minor volume, minori altezze ecc.), ti fa capire che questo articolo non ha lo scopo di “condonare” nulla.
Potrebbe essere utile per snellire la sanatoria di alcuni casi specifici in quanto, diversamente dal già esistente art. 36, non va fatta la verifica degli aspetti urbanistici rispetto all’epoca in cui è stato effettuata la costruzione della parte difforme.
Esempio pratico
È stata fatta all’epoca della costruzione una modifica, es. un balcone in più, che ai sensi dell’attuale disciplina urbanistica (Piano di Governo del Territorio) è ammissibile.
Ecco, questa può essere sanata senza che si debba verificare il vecchio strumento urbanistico (es. il PRG dell’epoca), ma “solo” il rispetto alla vecchia (quella dell’epoca) disciplina edilizia, a titolo di esempio, normativa statica, termica, acustica ecc.
Questo fatto può snellire la procedura e anche renderla possibile perché non costringe l’opera a rispettare discipline sopraggiunte successivamente alla sua edificazione (es. la normativa sismica).
Ogni caso va comunque valutato singolarmente: non esiste una risposta generale, del tipo “sì, puoi sanare le verande”, “no, non sani l’apertura nel muro portante”.
Quale novità, inoltre, l’art. 36bis introduce la possibilità (comma 2) di effettuare delle opere per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore, e quindi rendere effettiva la sanatoria.
Questo aspetto non era precedentemente previsto in termini assoluti, il che a volte rendeva impossibile fare la sanatoria, il cui regime escludeva in automatico l’esecuzione di opere; pensa, ad esempio, all’impossibilità di rimuovere opere che non potevano essere sanate.
Ecco, con il nuovo regime, nell’ambito delle parziali difformità (solo art. 36bis), ora questo è possibile!
Annotazioni finali da tecnico sul 36bis
Ho da annotare alcuni punti:
- che il Professionista deve riuscire a provare l’epoca della realizzazione dell’intervento che si vuole regolarizzare attraverso la documentazione della quale parleremo nella trattazione delle novità che riguardano un altro articolo (il 9bis). Diversamente la deve attestare sotto propria responsabilità. Pertanto, aiutateci, raccogliete documenti e materiale certo e datato!
- che la definizione di variazioni essenziali non è uniforme in tutta Italia: se, infatti, il DPR 380 le definisce all’art. 32, le Regioni hanno facoltà di normare sul punto. Ad esempio in Regione Lombardia, nella quale opero dato che il mio studio tecnico si trova a Brescia, il riferimento per determinare se una variazione sia o meno essenziale è l’art. 54 della L.R. n. 12/2005
- che nel caso di immobili ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico si avvia una procedura autorizzativa che coinvolge l’autorità che si occupa della gestione del vincolo
- che, come sempre nei casi di sanatoria, va messa mano al portafogli: ci sono sanzioni entro un range che va da circa 1.000 € a circa 30.000 €. La cifra precisa, dice la norma, deve essere una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi. Chi determinerà questi valore? Presumibilmente noi Professionisti, redigendo una perizia di stima sotto la nostra responsabilità!
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***NEW!***
Il NUOVO art. 9bis- Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili
Cercherò di farla breve, anche se breve non sarà (mettiti comodo/a) perché la questione è complessa e finora ha interessato più noi Tecnici che te 🙂
Ti basti sapere che praticamente fino al 2020 non c’era una vera e propria definizione normativa dello “stato legittimo”, cioè della situazione edilizio-urbanistica “certificata” grazie ai documenti in possesso della Pubblica Amministrazione.
C’erano Tecnici che, scrupolosamente, facevano l’accesso agli atti (cioè cercavano in Comune le pratiche edilizie precedenti, per verificare che il fabbricato in quel momento corrispondesse a quanto emergeva dai disegni che erano parte delle suddette pratiche) e altri che partivano dal presupposto che il fabbricato che avevano davanti a sé era LO stato legittimo. O, ancora, che guardavano solo l’ultima pratica edilizia e buonanotte.
Come avrai forse intuito, il primo modo di operare era quello corretto e ciò è stato scritto nero su bianco con l’introduzione, nel nostro Testo Unico (D.P.R. 380/2001) dell’art. 9bis.
Da allora non ci sono più scuse: tutti noi professionisti sappiamo, o dobbiamo ormai sapere, che lo “stato legittimo” è un gran ingarbuglio, perché lo si ricostruisce, con enorme e certosina fatica, cercando di incastrare i puzzle delle vecchie (anche vecchissime!) pratiche che, puntualmente non si incastrano.
In sostanza questa parte di lavoro è onerosa, oltre che una grande assunzione di responsabilità, ed è solo propedeutica a tutto il resto.
Già…perché lo “stato legittimo” non è altro che il punto di partenza, il cosidetto “stato di fatto”, “stato dei luoghi”.
Nella pratica quotidiana, mutuata dalla normativa, è prevista una serie di casistiche, nei casi in cui, ad esempio, non vi era nessuna pratica. Andrà allora compreso se il fabbricato è stato costruito prima che il Comune fosse dotato di uno strumento, anche embrionale, di pianificazione urbanistica, se il fabbricato era sorto dentro o fuori dal centro abitato ecc. ecc.
Di questo ho parlato ancora qua e là, ma richiederebbero una trattazione molto approfondita e tecnica.
Ma veniamo al quid…
Cosa cambia con il nuovo art. 9bis? Serve?
Tanto per cominciare nel nuovo articolo normativo è cambiata una congiunzione: dalla “e” siamo passati alla “o”.
Il che fa un’enorme differenza.
Nel nuovo 9bis si dice, infatti, che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o che l’ha legittimata (ad es. sanatorie e condoni) “[…] o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”, cui si aggiungono eventuali titoli successivi per interventi parziali.
La portata di questo periodo è rivoluzionaria, perché così scritta lascia intendere che lo stato legittimo si possa determinare anche semplicemente guardando l’ultima pratica edilizia depositata in Comune.
In questo caso muterebbe in modo significativo la definizione di “stato legittimo” che ti dicevo introdotta nel 2020 (D.L. 76/2020 Decreto Semplificazioni), che non prevedeva assolutamente di poter guardare solo l’ultima pratica edilizia!
Questo semplificherebbe enormemente la vita di noi tutti, impegnati a giocare a Tetris per incastrare pratiche diverse, fatte da tecnici diversi in epoche completamente diverse e con strumenti e gradi di precisione, sia di rilievo che di disegno, tra loro difficili da far convivere.
Ma sarà proprio così?
Annotazioni finali da tecnico sul nuovo 9bis
A mio parere urgono degli importanti chiarimenti, per non tornare nell’oblio del libero arbitrio; diversamente saremo nella stessa situazione ante 2020.
Vi è da capire:
- il “procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo edilizio abilitativo” è solo il Permesso di Costruire o è anche la S.C.I.A., sulla quale comunque il Comune deve effettuare delle verifiche?
E poi…
- basta che si trovi l’ultimo titolo edilizio nel quale è semplicemente indicato il riferimento al titolo abilitativo iniziale? Cioè è semplicemente nominato, senza nessuna garanzia che ci sia conformità allo stesso, senza alcuna verifica?
Se così fosse, vorrebbe dire che il Legislatore in qualche modo finalmente direbbe “L’Amministrazione poteva ben controllare la regolarità dell’immobile perché tu, cittadino, le hai fornito gli strumenti necessari per farlo” (estremi della pratica edilizia abilitativa o legittimante).
Questo ragionamento avrebbe una notevole portata, perché significherebbe che il cittadino può fare “legittimo affidamento” su una situazione che dava per consolidata.
Il che, a mio parere, sarebbe anche corretto per noi cittadini.
Infine:
- cosa si intende per “intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare“?
Pare strano immaginare che basti che io abbia, ad esempio, spostato una finestra o fatto delle parziali demolizioni, ovviamente con un procedimento che rendesse la Pubblica Amministrazione tenuta a fare delle verifiche, ovvero non la semplice C.I.L.A….
In ogni pratica edilizia, infatti, si rappresenta “l’intero immobile o l’intera unità immobiliare“, perché non si può ragionare per pezzetti.
Non è dunque chiaro a cosa il Legislatore si riferisca.
Forse a demolizioni complete, ovvero demolizioni e ricostruzioni?
Sembrerebbero l’unica tipologia di intervento che può, senza criteri soggettivi, interessare l’intero immobile, come suggerisce l’attento esame del Collega Carlo Pagliai in uno dei suoi ultimi video.
In sintesi: abbiamo bisogno di chiarezza su molti punti del nuovo art. 9bis.
Tieni monitorato questo articolo, perché presto verrà aggiornato con commenti ad altre modifiche e novità apportate dal DL Salva Casa!
Se senti la necessità di iniziare a chiarire la situazione del tuo immobile, puoi farlo iniziando da una call conoscitiva
Ci vediamo in cantiere!
Federica Brodini